证券之星消息，近期世联行（002285）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务SKU单品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。
互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。
咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
（三）公司行业地位公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产咨询、交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
2025年上半年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为4.59亿平方米和4.42万亿元，同比分别下降3.5%和5.5%。克而瑞数据显示百强房企销售操盘金额为1.65万亿元，同比下降10.8%。
聚焦核心区域与优势业务，主动优化业务结构，退出低效项目；深化产品服务创新，打造标准化运营体系与数字化管理工具；同步推进组织精简与效能提升，建立利润导向的激励机制；强化现金流管控与应收款项管理，改善经营质量。
公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
2025年上半年，公司深入践行“科学运营，创新发展”理念，以“利润为正、现金流为正”为经营的核心目标，通过服务产品化与科学运营双轮驱动，推动经营质量系统性改善。在服务产品化创新方面，大交易推出超级案场、新媒体等创新服务，同步优化商务条件并推行月费制收费模式等，改善项目盈利状况；大资管以“服务产品化”为核心理念，通过重构标准化服务产品体系，打造差异化竞争优势。在科学运营方面，依托大交易业务积累的实践经验，大资管加速推进数字化转型，提升生产效率和单项目赢利能力。同时，公司通过组织变革、供应链集采、闲置资产盘活以及资金效能提升等举措，实现管理、研发、财务费用同比明显下降，运营效率持续提升，带动毛利率稳步改善。公司始终将现金流安全作为经营底线，持续强化应收款项回收和资产变现管理，为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。
截至报告期末，公司资产负债率29.46%，同比降低3.69个百分点，已全额清偿所有银行借款，实现零有息负债；销售商品、提供劳务收到的现金为11.70亿元，占营业收入的比例为113.18%，同比增加2.55个百分点。
2025年上半年，受公司战略聚焦以及房地产市场交易缩量等综合因素影响，公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损1,222.97万元，同比下降180.54%。
尽管房地产行业持续调整，百强房企销售操盘金额同比下降10.8%，公司大交易业务通过战略聚焦与精细化运营，实现了经营质量改善。报告期内，公司大交易业务实现营业收入56,232.00万元，同比下降20.94%；综合营销业务毛利率同比上升0.55个百分点。
大交易业务坚定贯彻“6+6”发展战略，重点聚焦6家大湾区核心地区公司及6家湾区外的地区公司，持续提升这些战略区域的市场竞争力。同时，通过关停、合并、降级或转让等方式优化非核心区域布局。上半年顺利完成南宁、华东等区域的合并重组工作。在经营管理方面，公司继续推进“全面消除亏损公司和亏损项目”。依托构建的“预警与指导-强化与管控-攻坚与赋能”三步走扭亏管理机制，率先在厦门、苏州、徐州等非核心区域开展平台改制试点，激发团队活力，推动试点区域实现减亏或扭亏。公司创新构建大交易OMS运营管理体系，通过数据可视化、流程标准化和数字化决策，为地区公司提供精准管理工具，成功推动地区公司改善经营。同时严格执行“六定”管理标准，确保项目质量整体可控。
在组织效能提升方面，公司推行极简组织和利润导向的人力资源策略。通过“按需配置”原则及时撤场无法扭亏的亏损项目并精简人员，在西安、长沙等地区实现人员规模较期初显著缩减。建立“全员利润绑定”考核机制，将总监、项目经理、策划等核心岗位收入与项目利润直接挂钩，同时实施“一专多能”人才战略，重点提升区域负责人的客户经营能力、销售经理的运营策划协同能力等核心素质，系统化培养复合型人才，实现人力成本优化。
产品创新方面持续发力，围绕交易业务场景深化产品化创新实践。公司超级案场以“营销全链路数字化”为底层架构，通过对营销场景和客户场景的深度解构，创新提出“用流程重构实现产品创新，用组织重构实现利润管理”的发展思路，切实解决当前房地产行业面临的生存与发展难题。公司部分地区开始打造超级案场2.0版本的超级转化，建立“项目自调→反馈→事业部培训/自检→公司巡检”的闭环管理机制，结合闭环机制+工具制度+数据驱动的三位一体运营模式，系统性提升营销转化效率；同时加强新媒体能力建设，通过多账号矩阵搭建、内容质量优化、直播投流精准调控及私域模式升级等，形成完整的“获客-转化-创收”业务闭环，助力多个项目实现业绩与品牌双突破。
互联网+业务在巩固传统线下渠道的同时，积极布局新媒体营销渠道阵营。通过对接抖音等主流平台CPS资源，打通线上线下全渠道营销链路，打造“全渠道引流+线下转化”的立体营销模式。2025年上半年，该创新模式已在惠州、珠海、佛山等重点城市成功落地，助力多个项目实现销售突破。
公司的全链路营销服务体系取得实质性进展，成功中标珠海金鹰半山花园项目独家营销综合服务。该项目将以策划+销售+渠道+新媒体四维一体的模式，通过超级诊断深度挖掘项目价值，塑造超级IP定位；运用大数据精准绘制客户画像，制定差异化营销策略；整合新媒体矩阵开展单盘流量爆破，实现线上线下全域获客；通过专业案场陪跑和销售转化体系，确保高效成交。通过策划、销售、渠道、新媒体的高效协同，为项目销售目标的达成提供全方位保障。
上半年，非住宅市场面临供需双弱的格局。供给端新增供应规模收缩与区域性、结构性过剩并存，需求端则持续承受租金下行与空置率攀升的双重压力。在此背景下，大资管业务坚定不移的推进“三个坚持”发展战略：坚持“聚焦+深耕”战略，坚持“产品开发-市场推广-交付运营”铁三角运作模式，坚持数字化科学运营体系。
报告期内，因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响，公司大资管业务实现营业收入43,653.83万元，同比下降11.64%。
物业及综合设施管理业务实现服务产品化创新升级，重点打造“标准化+定制化”的一体化服务体系，形成“总部1套通用模板+8大地区定制化版本”的标准化产品矩阵，通过“总部+地区”协同、“视频号+公众号”联动的线上线下推广模式加速市场拓展，新签约福州邦邦财富中心、杭州公元里、武汉光谷交通大厦等一批标杆性一体化运营项目，充分验证了一体化全链条服务的市场竞争力。同时，基于ESG可持续发展理念，全新升级“一核两专一特色”综合设施管理服务体系，聚焦高科技企业职场空间核心场景，深耕数据中心IDC和科技制造业产业空间两大专业领域，培育政务及政企服务为特色优势，让综合设施管理服务深度融入客户ESG战略，助力客户构建面向未来的可持续发展竞争力。上半年，公司完成“安信行”品牌升级为“世联安信行”的战略举措，依托北京、横琴、广州三地本土化竞争优势，成功中标字节跳动火山引擎IDC项目、易方达横琴办公室职场服务项目、崇达科技产业空间服务项目，并在浙江市场实现0到1的突破，签约杭州亚信科技职场服务项目。
在数字化运营方面取得阶段性进展。以深圳侨城坊项目为试点，创新打造行业首个招运管一体化数字化系统，该系统全面覆盖租约管理—租户服务—租户风控—现金流管理—楼宇市值管理全周期，实现可视化运营管理，并通过智能化规则设计实现业务运营风险的自动化预警。
大资管业务充分借鉴大交易业务科学运营管理经验，搭建大资管“项目全生命周期科学运营体系”，贯穿项目从线个核心阶段，通过系统梳理和逐步完善中后台及各业务单元关于项目管理的制度体系，确保项目运营风险可控、效率提升。同时，围绕“经营效益、现金流、增长”三大核心维度，构建了覆盖业务单元、地区及项目层级的OMS健康度评估体系。通过建立标准化体检表，实现各业务单元地区公司关键指标的横向对标分析，快速识别经营异常点并制定针对性改善方案。
截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目88个，受主动退出绩差项目及部分项目未成功续约等的影响，同比减少22个，在管理项目实际收费面积1,055万平方米，同比增加100万平方米。
空间运营业务以“世联红璞”为品牌，战略聚焦人才公寓细分市场，重点布局中高端政府人才公寓及科技企业为代表的实力型企业人才公寓两大业务方向。上半年，空间运营业务系统推进标准化建设，发布了《红璞人才产品手册1.0版》及品牌宣传资料，完成全国市场人员专项培训，并在横琴科创基地建成B端客户接待中心。通过“聚焦+深耕”战略和一体化运营模式，在项目拓展上取得重大突破，先后中标佛山顺控最大保障房项目——佛山德邻里、宁波最大保障房项目——应嘉丽园、OPPO国内首个超级工程师乐园项目等。
运营管理方面，以OMS指标体系监控项目经营动态，通过PMO工具对重点项目专项赋能，并运用日报、周报机制强化过程管理。针对经营异常项目，建立月度述职机制，总部、地区及项目三级联动，协同制定降本增效方案并改善。
截至报告期末，除定向配租项目外，红璞公寓整体出租率达90%，运营管理房间数量10,425套，同比增加400套；“悠租云”系统输出管理房间数量94,051间，同比增加16,618间。得益于去年成功处置两个中资产亏损项目及推进科学运营管理，招商及空间运营业务毛利率同比提升3.3个百分点。
公司咨询业务充分发挥其在一体化服务闭环中的端口价值，一方面传统咨询服务聚焦存量客户资产盘活需求，探索咨询+运营协同服务模式，为客户提供从策略到落地的全周期解决方案；另一方面持续输出高质量行业洞察与专业内容，强化大资管业务品牌影响力。上半年，在广州环五山创新策源区长湴-元岗片区综合国际竞赛中，公司从11个投标联合体成功入围，充分展示了咨询顾问业务专业服务能力的竞争优势。
公司根据市场变化及经营情况，及时灵活调整组织架构，精简中后台人员配置，将中层提成与生产利润挂钩，建立利益共享、风险共担的激励机制，驱动管理层关注经营结果，在降低人工费用的同时提升管理效率。在费用管控方面，严格执行“以收定支”，严控办公租赁等行政开支。上半年，公司管理费用同比下降26.01%，研发费用同比下降18.08%。在财务管理方面，全额偿还银行借款2100万元实现零有息负债，资产负债率降至29.46%。得益于充裕的流动性，报告期内实现净利息收入1,277.18万元，财务稳健性进一步增强。
为加强应收账款管理，公司从源头优化合约模式，通过条款精细化降低履约成本与风险；同步提升服务费用，以优质客户筛选推动服务升级的正循环；提高首期款比例，强化现金流安全与风险前置管控；严格执行回款节点管控，逾期即启动各项催收措施，确保资金回笼。上半年，结算运营中心依托“四位一体”催收体系及账龄动态预警机制，重点监控长账龄应收款项，通过回款考核目标、过堂会及专项奖励机制等，全面提升回款及时性与可控性，保障公司现金流安全。
在资产盘活方面，公司通过升级资产盘活运营模式，构建“集团-地区”两级运营体系，通过资产线上化、动态定价和高效决策机制，在确保合理估值的前提下加速资产变现，有效回笼资金。针对持有型资产，明确由大资管业务线与处置运营小组联合开展专业化运营，优化产品结构提升出租率，实现资产收益最大化。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-5,900.28万元，同比增加6,209.31万元，主要原因是：1）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比增加2,914.54万元；2）本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计现金流出同比减少约2,517万元。
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